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対象：不動産売買
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個人事業主の住宅購入 - 悩み解決ナビ
現在の夫婦の手取年収は下記の通りです。
■主人(36歳)：(29万円×12ｹ月)+臨時収入40万円位 ⇒ 390万円位
■私(32歳)：310万円
貯蓄額はまだ400万円しかありませんが、主人が30代のうちに住まいの購入を考えています。
主人は1・2年前に正社員から、建築系の「職人」として2つの中小規模レベルの
会社の非正社員となりました。目的は、個人でも仕事をしていきたいからです。
2社の手取収入は平均29万円/月程度です。
個人で直接仕事をした際の臨時収入(?)が、多い年で90万円/年、
少ないときで20万円/年位と落差があります。（平均して40万円/年位）
青色申告などの手続きはまだ出来ておらず、1ｹ月以内に進める予定でいます。
また、その後小規模企業共済制度への加入も検討しています。
業界の市場は大きくはないですが、その分野の専門技術者として主人の能力は高いです。
2社の社長から「社員にならないか」とよく言われています。
（このご時世ですので、この2つの会社が今後どれくらい存続していくのかは分かりません。）
少なくとも今は正社員になる気はなく、個人での仕事も重視している、という状態です。
それから、私たちは1・2年のうちに子供が欲しいと考えています。
ただ、子供は好きですが経済的な点から一人までと思っています。
私は、今は正社員ですが、子供が出来た場合の育児休暇は取りずらいため
退職せざるを得ないと思います。
1～2年子育てに集中し、その後は預かり保育などを活用して仕事を再開したいと思っています。
その際の雇用形態は分かりませんが、職場の目途はあります。
今、3年以内に2000～2500万円位の住まいを購入したいと思っています。
(出来れば都内に3LDK、少なくとも2LDK)
マンションか戸建か、、などはまだ決めていません。
以上が私たちの現状です。
そこでまず心配なのが、職種が安定していない為銀行がお金を貸してくれるのか、という点です。
率直なご意見をいただきたく、宜しくお願いします。
補足
こうすれば可能性がある、等、何かアドバイスをいただけないでしょうか。
また、家の購入はそもそも厳しいと感じられますか？
説明が不十分な点があればご指摘ください。
oiak3535さん（東京都/33歳/女性）
回答：4件
専門家フラット３５が一人親方に向いています！
oiak3535様 初めましてタカラシンコーの佛坂です。
経験上は、自営業の方はフラット３５（http://www.flat35.com/）がおすすめです。
但し、住宅支援機構のフラット３５には収入の規定と適合証明書のとれる物件という制限があります。
基本は、文面から読み取りますとやはりご主人様の単体でのローンの取り組みが重要と思います。
内容的には堅いお考えのようなので充分取り組むことができます。
そこで必要な情報は、源泉徴収表を２社からいただいていて且つ個人請負があるとのことですが確定申告をされていますか？
申告は白でも青でも良いですが、多くの職人さん達は屋号を持ったりしながら確定申告をしています。
年収と所得額は違います（経費を控除します）ので、もし確定申告をしていない場合は多めに税金を払いつつアルバイトと見なされてしまいそうです。
補足をしていただければと思います。
評価・お礼
oiak3535さん
早速のご返信、有難うございます。
今までは確定申告が出来ていないので、現状は多めに税金を払いつつの
「アルバイト」という事になります。
また、主人に確認したところ納税の遅延もあったようで、そうなると審査対象外に
なりますよね。
過去3年間の申告内容が審査されるようなので、来年以降からきっちり納税&申告していき、最短でも40歳～でないと住宅ローンが組めないという理解ですが、やはりそうなりますでしょうか？
佛坂 好信
oiak3535様 評価をいただきまして誠にありがとうございます。
都市銀行・信用金庫等は、３期分の確定申告書が必要です。
３期分の平均所得を審査対象にしていますが、実際にはとても自営業にはとても厳しいです。
正直なところ、今は建築業の方への評価が厳しいくなっていて５年前１０年前であれば内定したものも否決か減額が多いです。
フラット３５は、前年分の所得を審査対象にしますので、極論ですが今年無理なら来年４月以降に取り組む方法があります。
確定申告をした上でないと臨時収入は所得としては見ることができません。
納税の遅延は、気にしなくても大丈夫なはずです。
申込時に納付済みでしたら大丈夫でしょう・・市都民税の納税証明書が要求されます。
現段階で言えることは、今年の所得分からは確定申告を行なってください。
白色でも青色でも良いのでご自分の所得の申告は大事なことですからお願いいたします。
このQ＆Aの回答専門家
- 佛坂 好信
- （東京都 / 不動産コンサルタント）
- タカラシンコー 取締役
小さなことからコツコツと・・・心の通うおつきあいを
基本は、「お客様第一」です。不動産取引は、永いお付き合いになります。ライフスタイルの変化などの住み替えやリフォーム等のご相談をさせていただいております。お客様の立場・視点で考えてアドバイスさせていただいております。
専門家夫婦共同購入の形で、確りとしたライフプランを銀行に示せばーー
不動産中心のFP野口です。
一般の個人融資で、非正規社員は審査が厳しいのが現状です。ご主人単独では有利な条件が出ない可能性があります。
２人で年収７００万ですから、２，１００～２,３００万円の住宅ローンは無理な計画ではないでしょう。
oiak3535様が直ぐ退職などをほのめかすことは、マイナスです。「ご主人が安定的に収入が得られ、年収が増加するまで私は頑張る」と言ったほうが、良いと思います。
都内で１戸建は場所にもよりますが、２，０００～２，５００万円の物件は資産価値は得られるほうではないです。銀行も担保としては厳しいでしょう。未だマンションのほうが新築、中古を問わず評価が良いでしょう。
具体的な、ご夫妻のライフプランを作成し（FP)、堅実性を銀行に示すのが良いでしょう。
住宅金利は、１％を切る条件を引き出しましょう。
個別の件は、http：//www.iriscon.co.jp
評価・お礼
oiak3535さん
早速のご返信有難うございます。
追記で質問させてください。
勤務先2社中1社は毎月の所得税の支払いがなされてないようです。
（恥ずかしながら把握していませんでした）
その場合1社分の所得額：約260万円+個人での収入：平均40万程度が審査対象となりますか？（合計手取年収300万程度）
その場合ど借入はどれくらいでしょうか。。
野口 豊一
追記の返信遅れました。
ご主人１人の３００万円の年収のみでは、最大で１，５００万円のローンが可能でしょう。
これも、３年間の納税証明が必要です。
蛇足ですが、何故マイホームをするのか、賃貸と比較が重要です。今朝（８月１４日）の朝日新聞topで無理なローンを戒めています。是非ご一読ください。
生活に合った住宅は、マイホームより、賃貸で考えましょう。私もこの主張者です。
今後、人口減少で都市部を含め、高齢化、住宅余剰が顕著になります。マイホーム主義は高度成長時代の遺物です。
このQ＆Aの回答専門家
- 野口 豊一
- （東京都 / ファイナンシャルプランナー）
- 代表取締役
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眞岩 靖浩
住宅ローンアドバイザー
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Happy Life Labo 代表
眞岩 靖浩 （住宅ローンアドバイザー）
人それぞれにあった住宅ローン設計を
詳細へ
フラット３５なら検討の余地があります。
初めまして。
モーゲージプランナーの眞岩です。
結論として、フラット35であれば融資の可能性はあるかと思います。
ただし懸念点としては、ご主人様の確定申告の内容です。
確定申告で損失を出している状態では融資の可能性はほぼ無くなります。
（この状態は、企業決算で置き換えると赤字決算であり、破綻している状態と見なされます）
審査において個人事業主の場合、確定申告書の提出を求められることはないですが（一般的に）
その内容に連動した納税証明書の提出が求められるため、その内容は審査されます。
フラット35の審査では、窓口金融機関と住宅金融支援機構の2段階の審査があり、
一度、機構の審査で否認された場合、窓口金融機関を変えても、審査を通すのは困難になります。
お申し込みの際は、一度専門家の方にご相談されることをお勧め致します。
評価・お礼
oiak3535さん
早々にご返信いただき、大変有難うございます。
確定申告はまだしていないため、どういった申告内容になるかしっかり把握しきれていませんが、主人の場合経費がさほどかかっていないので赤字となる事は無いと思います。
ただ最終的な所得額が年収の何割になるかは、まだ把握していませんが。。
一度、機構の審査で否認されると困難なのですね、、専門家を交えてじっくり検討を進めたいと思います。
眞岩 靖浩
評価いただきありがとうございます。
oiak3535様ご夫婦の今後のライフプランが実現できればいいですね。
専門家個人事業主の住宅購入について
oiak3535 さま
はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、
奥様がお仕事をお辞めになる予定であれば、ご主人様お一人の収入で返済ができる借入額にすることをお勧め致します。
住宅ローンの申込を行うに際に奥様の収入を合算するか否かは、その時の状況によってご判断いただければと思います。
まず、一般的な金融機関の住宅ローンですが、自営業者の方の場合は頭金ありきです。
金融機関によって判断基準は異なりますが、概ね物件価格の20％以上の頭金は必要となってまいります。
また、営業年数や収入の継続性（安定性）、取引先等も重要視されるため、給与所得者に比べてかなり審査のハードルは高くなってしまいます。
以上のような理由から、自営業者の場合
『フラット３５』 あるいは 『りそな銀行のすまい・るパッケージ』 で取組されるのが一番だと思います。
フラット３５であれば、返済比率内におさまっていれば、頭金の有無は原則問われませんし、
営業年数も金融機関の住宅ローンよりも緩い基準になっています。
（ただし、物件についての一定の基準を満たす必要があります）
自営業者の場合、節税目的のために営業経費を多めに計上するケースも見受けられますが、フラット３５は 売上から営業経費等を差し引いた金額 （＝所得金額） を年収とみなすため、あまりにも所得金額が少ないと借入希望額まで届かないことがありますのでご注意下さい。
また、臨時収入にばらつきがあるような場合、その部分の収入は考慮されないケースも考えられます。
可能であれば、毎年コンスタントに臨時収入を計上した方が収入の安定性をアピールできるかもしれません。
以上、ご参考になりましたでしょうか
アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也
ＦＰによる住宅ローン初回無料相談 http://www.ad-cast.co.jp/money/loan/
評価・お礼
oiak3535さん
ご連絡、大変有難うございます。
物件価格の20％以上の頭金が必要なんですね。
クリアするだけの用意を出来るよう、貯蓄を勧めたいと思います。
また、私側の両親に二世帯はどうかと勧められてもいます。
リフォーム費用として両親も半分出すと・・。
実家はローン返済も住んでいますので、悪い話ではないかと思いますが
若干、利便性が悪いです。
また、当然のことながら今後起こりえる両親の介護なども視野に入れておかなければなりません。
因みに父は大手企業に務めていたこともあり、資金的にはさほどの苦労はないです。
色々の可能性を加味しつつ、自分のスキルアップも怠らずに焦らず検討したいと思います。
このQ＆Aの回答専門家
- 藤森 哲也
- （不動産コンサルタント）
- 株式会社アドキャスト 代表取締役
将来必要なお金を把握せずに、家を買うのって怖くないですか？
売ってしまえば終わり･･･になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。
専門家住宅購入について
ｏｉａｋ３５３５さんへ
はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。
『そこでまず心配なのが、職種が安定していないため銀行がお金を貸してくれるか．．．』につきまして、個人事業主の方に対しても金融機関は住宅ローン融資を行ってもらえますので、ご安心ください。
個人事業主の方が住宅ローン融資を受ける場合には、過去３年間の確定申告書の控えを提示することができることが条件となります。
融資先の金融機関としては、過去３年間の確定申告書に基づき、収入面などを中心に住宅ローンの審査を行うことになりますので、住宅ローンを返済していくのに十分な収入があることが住宅ローン審査の上では重要となります。
よって、住宅ローンの申込みに当たっては、ご主人様の収入だけではなくｏｉａｋ３５３５さんの収入も合算したうえで、住宅ローンの審査を行ってもらうと、更に住宅ローンの審査にも通りやすくなると考えます。
以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄
このQ＆Aの回答専門家
- 渡辺 行雄
- （東京都 / ファイナンシャルプランナー）
- 株式会社リアルビジョン 代表
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（不動産コンサルタント）
