家族間の名義変更または不動産売買について

　はじめまして。不動産コンサルティング会社のACMプランナーズの佐嘉田です。

　さて、家族間の名義変更または不動産売買についてのご質問の件ですが、原則としては以下のことをご検討されることがいいのではないでしょうか。具体的な数値情報などがないので、あくまでも原則論での説明とさせていただきます。

　（１）まず当該マンションの持分は、Lono★さんと妹さんとでどのようになっているのか確認してください。不動産登記簿謄本等で確認できます。一般的には、取得時に各共有者で負担した自己資金の額＋ローン借入額の按分にしていることが多いと思います。

　（２）次に、当該マンションの現在の時価額を算定します。近隣の類似する物件の取引事例額や賃貸にしている不動産家賃収入額から適正な利回りで割り戻して算出する収益還元価額などを参考にするといいと思います。近隣の不動産会社に聞いてみるのもいいかもしれません。あるいは、相続税評価額（路線価や家屋の固定資産税評価額）で算出するのもいいでしょう。

　（３）（２）の時価評価額に（１）の妹さんの持分を乗じて、妹さんの保有額を算出します。この額で売買するのが、原則になるでしょう。万一、その額よりも著しい低額で譲渡した場合には、その差額は妹さんからLono★さんへ贈与があったものとみなされ、贈与税の対象となります。逆に高い場合も、同様に贈与税が発生します。したがって、贈与税のリスクを減らすのであれば、相場で譲渡することが妥当です。対価を支払わずに、無償譲渡で名義変更をするのは、危険です。
　なお、贈与税の額は、
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm
のページをご参照ください。

　（４）譲渡所得税については、原則として、妹さんに対して、他の所得（給与、不動産等）とは分離して、譲渡所得のみで計算されます（分離課税）。すなわち、譲渡価額から取得原価、譲渡費用および特別控除を差し引いた譲渡所得に対して、所得税１５％及び住民税５％が課税されます。詳しくは、
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3208.htm

　（５）登録免許税について、所有権移転登記時に登記所に収める必要があります。妹さんの持分の固定資産税評価額に対して１０／１０００の額です。その際司法書士に頼めば別途報酬がかかります。

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、基本的は、売買の形態を取られて持ち分の変更をされることかと思います。

その際には、費用はかかりますが、不動産業者を介して売買契約書を作成しておくことです。

で、売買の価格に関しては、実勢価格や固定資産税評価額、路線価を踏まえて、そこそこ適切な金額で対応されることです。
この場合、妹さまが売主になり、譲渡所得が発生する可能性もありますので、売買の金額はうまく対応しておかれてはと思います。

尚、税金に関しては管轄の税務署等にお尋ね下さい。

また、買主になるご自身、もしくはお母さまが現金で持ち分を買う分には問題はありませんが、ローン利用となると難しい場合もありますのでご注意ください。


できれば、マンションの価格査定も含めて、専門家の方に手続き等の相談をされることをお勧めいたします。

以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明や個別のご相談をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。


アネシスプランニング
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Ｌｏｎｏさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『どのようにするのが一番良いのでしょうか？』につきまして、妹さんの持ち分をＬｏｎｏさんかお母さんが不動産売買契約に基づき有償で取得するか、あるいは贈与により無償で取得するか、どちらかの方法になると考えます。

尚、課税される税率を考慮した場合、贈与税は税率が高いため、一般的には売買契約に基づき譲渡により取得することになると思われますが、この場合、対価を支払う必要があるため、お母さんあるいはＬｏｎｏさんにも対価を支払うための収入があることが前提となります。

妹さんから譲り受ける価格は実勢価格となりますので、新聞の折り込み広告などで最寄りの物件を参考に価格を決定することになります。

また、一括で代金を支払うことが難しい場合は、住宅ローンと同様に毎月分割にして支払うことになりますが、毎月の支払い代金に利息を付けて支払うようにする必要があります。

尚、税金につきましては譲渡価格が分かりませんので、残念ながらアドバイスはできかねます。

また、事前に税務署にも行って相談しておくことをお勧めします。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン　渡辺行雄

こんにちはLono★様

不動産コンサルタントの畑中と申します。
親子間親族間売買のお手伝いもよく行っております。

結論からいいますと妹様の持分を売買の形で
Lono★様に譲渡するのが税金面、相続面でも
いいかと思われます。
この時、妹様の持分を時価＊持分で売買する
ことをお薦めいたします。

なお、税金については妹様の持分が分らないため
何とも言い難いのですが、マンションの時価が
購入時よりも下回っていれば譲渡益に対する課税
（所得税、住民税）はなく、Lono★様への
不動産取得税だけとなります。あとは、マンション
購入時に特例措置を利用しているかいないかを
確認されたらいいでしょう。

以上、ご参考になれば幸いです。


不動産コンサルタント　畑中　学

親族名義の不動産譲渡という形になるかと思いますが、税金の問題で特に慎重を期す必要があります。（税理士か税務署にご相談ください。）


特に、実際の資金の決済がご本人と妹さんの間でなされない場合には、妹さんからお姉さまに贈与されたとみなされる可能性があります。贈与とみなされると最大50％の税金が課されます。下記参照

http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm


要は半分妹さんの持分であるその物件をお姉さまが所有するにあたって、お姉さまが妹様に何らかのお金を払わないで行うと贈与とみなされる可能性があるという事です。


よって、金額は別として例えば、現在の市場価格が6000万なので、その半金である3000万を払う等を金融機関経由等で行う必要があるかと思います。


それ以外の費用は登記費用（登録免許税と司法書士の手数料）や不動産取得税になります。（これは司法書士に見積もり依頼すれば1日程度で出してもらえます。おおよそ譲渡価格3000万の3～4％以内に収まるでしょう。固定資産税評価額によりますので、もっと低いかもしれません。）

　はじめまして。
　司法書士の井本須美尾と申します。

　今回のご相談では、「贈与」を選択すると高額な贈与税が課税されるため、「売買」にするほうが税務上得策かと思われます。

　ただ、肉親間での売買は以下の点に注意が必要です。
　
　　（１）贈与とみなされないようにすること
　　（２）売買の実態を客観的に行うこと


　上記について、行うことの例としては、

a)売買契約書の作成 ～公証人役場にて確定日付をとっておけばベターです。
b)現金のやり取り ～銀行振込など、第三者が関与する形での代金授受の実態を残す
c)買主となる方の代金の根拠 ～支払代金が自己のものである客観的事実や説明

などが考えられます。

　また、相談者様の単独所有かご母堂との共有かについては、相続など後々のことを考慮すると相談者様の単独所有のほうが良いと思われます。

　税金に関しては、譲渡益が発生しなければ、取得者の不動産取得税、契約書の印紙税、所有権移転登記の登録免許税などが考えられます。
　税額に関してはご住所、売買価格、固定資産評価額が不明なので算出できません。